Проект: какой вариант использования помещения выбрать инвестору



Многие собственники объекта недвижимости сталкиваются с задачей выбора наиболее эффективного варианта использования имеющихся площадей.


Недавно с подобной задачей к нам обратился собственник помещения площадью более 200 кв.м, расположенного в центральном округе одного из крупных городов юга России.


С учетом местоположения объекта в качестве основных рассматривались три варианта его использования:

А. Организация хостела;
Б. Продажа с последующим вложением вырученных средств в малорисковые инструменты с прогнозируемой доходностью;
В. Сдача площадей в аренду.

Для сравнения трех вариантов аналитиками Inventica были проведены детализированные финансовые расчеты проекта.

А. Финансовая модель хостела, как всегда в подобных проектах, учитывала все особенности проекта (требуемые для открытия хостела инвестиционный расходы, ценовую политику, конкуренцию, специфику спроса, источники финансирования, оценка проектных рисков, учтенная при расчете ставки дисконтирования и т.п.). После настройки параметров было произведено сравнение вариантов использования различных систем налогообложения для выбора оптимального. В итоге были рассчитаны инвестиционно-финансовые показатели проекта, включая NPV (с учетом будущих доходов), IRR, сроки окупаемости.


Б. Для расчета NPV для варианта продажи помещений с последующим вложением средств под фиксированную ставку доходности, был составлен прогноз изменения состояния вклада с учетом трех основных параметров:


1. Стоимость продажи объекта,

2. Срок, необходимый для продажи объекта,

3. Ставка доходности.


Сумма ожидаемых к концу срока прогнозирования накопления были продисконтированы по фиксированной ставке, более чем в 2 раза меньшей той, которая использовалась при дисконтировании финансовых потоков для первого варианта.


В. Для варианта сдачи площадей в аренду был также составлен прогноз финансовых потоков для данного варианта, базирующийся на следующих основных параметрах:


1. Объем первоначальных инвестиций для подготовки помещений для сдачи в аренду,

2. Арендная ставка,

3. Срок, необходимый для нахождения арендатора,

4. Прогнозируемая инфляция на доходы от сдачи в аренду.


Для расчета NPV с учетом Terminal Value использовалась прогнозная оценка изменения стоимости объекта недвижимости в конце срока планирования (подразумевая, что в итоге объект будет продан).


Итоговые относительное сравнение показателя NPV+TV для трех вариантов представлено на рисунке ниже.



Полученные результаты помогли собственнику принять обоснованное решение по дальнейшему использованию имеющихся площадей. Так, наиболее выгодным способом использования помещения стало создание в нем хостельного бизнеса. На втором месте в рейтинге – сдача площадей в аренду. Наименее выгодным вариантом оказалась продажа помещения с последующим вложением вырученных средств в малорисковые инструменты с прогнозируемой доходностью.

ПРОСЧИТАТЬ МОЙ ПРОЕКТ


Полное или частичное копирование материалов нашего сайта разрешено только при обязательном указании автора - Inventica - и ссылки на сайт www.inventica.ru


INVENTICA
CONSULTING & MARKET RESEARCH

8 (499) 755-8024

8 (926) 353-9690

  • Белый Facebook Icon
Запрос на разработку индивидуального проекта

© 2007-2020 Inventica

Москва, Газетный пер., д. 3-5, стр. 1

ОГРН: 1077758589842