Многие собственники объекта недвижимости сталкиваются с задачей выбора наиболее эффективного варианта использования имеющихся площадей.
Недавно с подобной задачей к нам обратился собственник помещения площадью более 200 кв.м, расположенного в центральном округе одного из крупных городов юга России.
С учетом местоположения объекта в качестве основных рассматривались три варианта его использования:
А. Организация хостела;
Б. Продажа с последующим вложением вырученных средств в малорисковые инструменты с прогнозируемой доходностью;
В. Сдача площадей в аренду.
Для сравнения трех вариантов аналитиками Inventica были проведены детализированные финансовые расчеты проекта.
А. Финансовая модель хостела, как всегда в подобных проектах, учитывала все особенности проекта (требуемые для открытия хостела инвестиционный расходы, ценовую политику, конкуренцию, специфику спроса, источники финансирования, оценка проектных рисков, учтенная при расчете ставки дисконтирования и т.п.). После настройки параметров было произведено сравнение вариантов использования различных систем налогообложения для выбора оптимального. В итоге были рассчитаны инвестиционно-финансовые показатели проекта, включая NPV (с учетом будущих доходов), IRR, сроки окупаемости.
Б. Для расчета NPV для варианта продажи помещений с последующим вложением средств под фиксированную ставку доходности, был составлен прогноз изменения состояния вклада с учетом трех основных параметров:
1. Стоимость продажи объекта,
2. Срок, необходимый для продажи объекта,
3. Ставка доходности.
Сумма ожидаемых к концу срока прогнозирования накопления были продисконтированы по фиксированной ставке, более чем в 2 раза меньшей той, которая использовалась при дисконтировании финансовых потоков для первого варианта.
В. Для варианта сдачи площадей в аренду был также составлен прогноз финансовых потоков для данного варианта, базирующийся на следующих основных параметрах:
1. Объем первоначальных инвестиций для подготовки помещений для сдачи в аренду,
2. Арендная ставка,
3. Срок, необходимый для нахождения арендатора,
4. Прогнозируемая инфляция на доходы от сдачи в аренду.
Для расчета NPV с учетом Terminal Value использовалась прогнозная оценка изменения стоимости объекта недвижимости в конце срока планирования (подразумевая, что в итоге объект будет продан).
Итоговые относительное сравнение показателя NPV+TV для трех вариантов представлено на рисунке ниже.
Полученные результаты помогли собственнику принять обоснованное решение по дальнейшему использованию имеющихся площадей. Так, наиболее выгодным способом использования помещения стало создание в нем хостельного бизнеса. На втором месте в рейтинге – сдача площадей в аренду. Наименее выгодным вариантом оказалась продажа помещения с последующим вложением вырученных средств в малорисковые инструменты с прогнозируемой доходностью.
Полное или частичное копирование материалов нашего сайта разрешено только при обязательном указании автора - Inventica - и ссылки на сайт www.inventica.ru