Кейс: Разработка бизнес-плана и финансовой модели для гостиницы 4* в Республике Бурятия под требования Минэкономразвития РФ

Наша команда завершила комплексный проект - разработка бизнес-плана и финансовой модели для гостиницы уровня 4* в Республике Бурятия.

Основной целью проекта стала подготовка исчерпывающего пакета документов для получения государственных субсидий в рамках программы льготного кредитования (национальный проект "Пять морей и озеро Байкал").

Аналитики компании провели комплексное маркетинговое обоснование и расчет инвестиционной документации для строительства четырехзвездочного отеля в прибрежной зоне озера Байкал. Документация успешно прошла строгую экспертизу на соответствие регламентам Минэкономразвития России для получения государственных субсидий. 

Стратегическая задача и вызовы проекта

Участие в федеральных программах развития внутреннего туризма задает строгие рамки и высокий стандарт качества для инвестиционной документации.

В задачи проекта входили следующие:

• Маркетинговое обоснование концепции: Оценка реального туристического потенциала локации с учетом сезонных колебаний спроса.

  
  

• Детализированное финансовое моделирование: Построение прозрачной модели инвестиционной и операционной фаз отеля, полностью адаптированной под регламенты профильного министерства и требования крупнейших кредитных организаций (Сбербанк, ВЭБ.РФ).

  
  

• Разработка структурированного бизнес-плана проекта в строгом соответствии с актуальными требованиями и регламентами Минэкономразвития России.

  
  

• Расчет социально-экономических эффектов: Обоснование целесообразности инвестиций, расчет бюджетной и социально-экономической эффективности для прохождения строгой экспертизы на уровне профильного министерства.

Статус правительственной инициативы исключает формальный подход и требует абсолютной точности каждого расчетного показателя. Каждая цифра, заложенная в расчеты, должна иметь жесткое рыночное обоснование и подтверждаться глубокими математическими расчетами.

Методология

При расчете флагманских объектов мы категорически отказываемся от использования «усредненных показателей по региону». Проект в Бурятии представляет собой не точечную застройку, а создание абсолютно нового туристического кластера с гостиницами премиум-класса, передовыми архитектурными решениями, высоким уровнем сервиса и масштабной рекреационной инфраструктурой. Подобные объекты выступают мощным катализатором спроса и фундаментально трансформируют всю туристическую отрасль региона.

В таких условиях закладывать в финансовую модель коэффициенты прогнозной загрузки (OCC) и средние тарифы (ADR) действующих локальных объектов — значит совершать критическую ошибку. Новые премиальные комплексы формируют собственный туристический рынок: они привлекают совершенно иную, высокодоходную целевую аудиторию и конкурируют не на локальном уровне, а в масштабах всей страны — с крупнейшими федеральными курортами. 

Для решения этой аналитической задачи эксперты Inventica применили метод глубокого сравнительного анализа на федеральном уровне. Мы детально исследовали предложение объектов-аналогов, опираясь не на географический принцип, а на жесткие качественные фильтры. В расчетную базу вошли только те комплексы, которые:  

• Расположены в сопоставимых природных локациях;

• Оснащены схожим масштабом и набором инфраструктуры;

• Демонстрируют аналогичный уровень сервиса и концептуального дизайна.

Именно такой подход к сбору данных и оценке конкурентного окружения позволил нам математически обосновать премиальную ценовую политику, спрогнозировать реальную загрузку и сформировать доказательную базу для успешной защиты проекта перед кредитными комитетами и профильными ведомствами.

Наша ответственность не заканчивается в момент передачи отчета — мы осуществляем полное маркетинговое и аналитическое сопровождение инвестиционных заявок, оперативно защищая заложенные параметры на кредитных комитетах и перед профильными ведомствами.  

Разработанный инвестиционный документ был структурирован по строгой матричной схеме, утвержденной Минэкономразвития РФ

1.    Резюме инвестиционного проекта

2.    Введение

3.    Описание роли заемщика в развитии отрасли, описание услуг (товаров)

3.1.  Информация о Заемщике;

3.2.  Описание роли Заемщика в развитии отрасли;

3.3.  Опыт Заемщика и управленческого персонала, необходимый для реализации проекта;

3.4.  Описание услуг (товаров).

4.    Анализ участка

4.1.  Описание, адрес, карта и фото участка;

4.2.  Описание земельного участка, предназначенного для развития Проекта, в т. ч.: транспортная и пешеходная доступность, удаленность от основных транспортных узлов, визуальная доступность, окружение, удаленность от основных туристских объектов (достопримечательностей, зон отдыха и развлечения) в зоне охвата Проекта и от основных конкурентов, видовые характеристики, природные особенности;

4.3.  Выводы по итогам раздела (SWOT анализ): сильные и слабые стороны, возможности и угрозы для дальнейшего развития территории.

5.    Информация о проекте:

5.1.  Общая характеристика Проекта;

5.2.  Цель проекта;

5.3.  Описание объекта анализа и общие параметры Проекта;

5.4.  Предварительный бюджет Проекта.

5.5.  Текущая стадия реализации Проекта.

6.    Продажи и маркетинг

7.    Анализ рынка гостиничной недвижимости места реализации Проекта

7.1.  Определение емкости рынка;

7.2.  Описание сегментов рынка;

7.3.  Выявление особенностей рынка;

7.4.  Анализ туристического потенциала локации проекта;

7.5.  Описание существующих и прогнозируемых основных участников рынка;

7.6. Конкурентный анализ: описание существующих и прогнозируемых основных участников рынка, в том числе оценка существующего рынка туристических услуг (участники, предлагаемые услуги, оценка сервиса, слабые/сильные стороны, оценка туристов и т.д.);

7.7. Исторический анализ предложения на срок не менее 5 лет до даты исследования, определение основных трендов развития рынка;

7.8.  Анализ спроса на аналогичные объекты, данных по заполняемости и ценам на услуги средств размещения в разбивке по типам и классам, в том числе исторический анализ, в том числе с учетом фактора сезонности.

8. Разработка концепции Проекта с учетом требований рынка, специфики локации и территории

8.1.  Общее описание концепции и уникальных особенностей Проекта;

8.2.  Описание «продукта», который будет формировать и «продавать» проект;

8.3.  Рыночное позиционирование будущего курорта и общая концепция девелопмента, исходя из состояния и требований рынка;

8.4. Оценка позиционирования Проекта (выбор целевой аудитории (портрет потребителя, его платежеспособный уровень), состав и ценовой уровень предлагаемых услуг);

8.5. Определение целевой клиентской базы объекта, ее емкости и сегментов, уровня платежеспособного спроса:

8.6.  Сезонность бизнеса, планируемые меры минимизации;

8.7. Оценка конкурентных преимуществ/недостатков Проекта с учетом существующего и формируемого окружения, включая сравнение Проекта с конкурентами по основным характеристикам (емкость, ценовые уровни (как на проживание, так и на услуги), загрузка, инфраструктура);

8.8. Оценка потенциального объема (планируемые кол-во продаж и стоимостные параметры) и структуры спроса на услуги/объекты Проекта и их соответствия концепции Проекта. Сравнение с объектами аналогами. Обоснование выявленных отклонений;

8.9. Оценка прогнозной заполняемости Объектов проекта с учетом фактора сезонности и имеющихся, и планируемых к вводу в период реализации Проекта объектов аналогов в регионе. Сравнение прогнозной заполняемости Проекта с объектами аналогами. Обоснование выявленных отклонений;

8.10. Оценка прогнозного ADR в Проекте с учетом имеющихся и планируемых к вводу в период реализации Проекта объектов аналогов в регионе. Сравнение прогнозного ADR Проекта с объектами аналогами. Обоснование выявленных отклонений;

8.11. Оценка прогнозного ADP в Проекте с учетом имеющихся и планируемых к вводу в период реализации Проекта объектов аналогов в регионе. Сравнение прогнозного ADP Проекта с объектами аналогами. Обоснование выявленных отклонений;

8.12. Набор инфраструктуры, требуемой рынком, рекомендации по зонированию и интеграции прочих компонентов;  

8.13. Количество и типы ресторанов, конференц-помещений, необходимая дополнительная рекреационная инфраструктура, сервисная инфраструктура и т.д.

8.14. Оценка сбалансированности объектного состава (гостиничной, ресторанной, SPA инфраструктуры);

8.15. Предложения по оптимизации состава комплекса, исходя из востребованности рынка на текущий момент и прогнозом рынка в будущем;

8.16. Подтверждение соответствия гостиничного комплекса заявленной классификации и базовым требованиям основных гостиничных операторов, действующих в этом сегменте;

8.17. Анализ необходимой программы продвижения Проекта среди выбранной целевой аудитории;

8.18. Рекомендации по выбору перспективной системы управления Проектом.

9. Расчет предварительных операционных показателей Проекта по видам функционального использования Объектов

10. Оценка операционных затрат и структуры затрат, маржинальности в т.ч. с учетом всех центров прибыли. Сравнение с объектами аналогами. Обоснование выявленных отклонений.

11. План производства, организационный план, финансовый план

12. Оценка эффективности инвестиционного проекта, гарантии и риски Заемщика

---

Помимо индустрии гостеприимства, водно-термальных комплексов, премиального фитнеса и горнолыжных курортов, наши математические модели легко адаптируются под специфику других рынков

Планируете реализацию проекта в области гостиничной, торговой, промышленной, складской или жилой недвижимости? Необходимо подробно просчитать проект? Хотели бы перепроверить цифры с учетом спроса в Вашем городе? Обратитесь к нам. Мы проведем маркетинговое обоснование проекта, сформируем детализированную финансовую модель, проанализируем чувствительность проекта к различным факторам, вместе с Вами подумаем, как усилить концепцию и нивелировать возможные риски. УЗНАТЬ БОЛЬШЕ