Бизнес-план складского комплекса (с финансовой моделью)
ДАТА ВЫХОДА: 17.03.2020
ОБЪЕМ: 160 стр., 83 таблицы, 17 диаграмм, 33 графика и 2 рис.
СПОСОБ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ: в электронном виде
В кратчайшие сроки готовый бизнес-план склада может быть адаптирован под Ваш уникальный проект.
Позвоните нам по тел. (499) 755-8024, и наши специалисты ответят на все Ваши вопросы
Круглосуточная поддержка: (926) 353-9690
Документ является экономическим обоснованием целесообразности инвестирования в строительство складского комплекса / склада класса А.
По всем ключевым вопросам бизнес план является типовым - его реализация возможна в любом субъекте Российской Федерации. При составлении финансового плана значения параметров, определяющих региональную специфику (арендные ставки, стоимость услуг, заработные платы и др.), были приняты в привязке к Московскому региону.
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
Проектом предусмотрено строительство складского комплекса класса А площадью около 10 тыс. кв. м. в Московской области, который будет оказывать услуги по ответственному хранению и обслуживанию грузов, а также сдаче в аренду офисных площадей.
Тип: складской комплекс / склад класса А
Место реализации проекта: Московская область
Период реализации инвестиционного этапа проекта: январь 2020 г. - ...
Начало эксплуатации складского комплекса: ...
Площадь земельного участка: ... Га
Площадь основания здания складского комплекса: 9 440 кв.м
Площадь зоны хранения грузов: ... кв.м
Площадь офисных помещений склада: ... кв.м
Площадь служебных помещений склада: 544 кв.м
Количество ярусов хранения: 6
Количество паллето-мест: ...
Шаг колон: 12 х 24 м
Допустимая нагрузка на пол: не менее 5 т/кв.м
Чистая высота потолка: 12-14 м
Количество погрузочно-разгрузочных доков: ...
Инфраструктура склада: ж/д рампа, отопление, вентиляция, кондиционирование, водопровод, охранная и пожарная сигнализации, система видеонаблюдения
Вспомогательные помещения склада: столовая, раздевалки, душевые, туалеты
Основные группы клиентов складского комплекса: компании-дистрибьюторы, торговые сети, компании-производители
Основные сценарии развития ситуации: в бизнес-плане рассмотрены 3 вариант развития ситуации - пессимистический, ожидаемый и оптимистический
Расчет доходной части проекта: в финансовой модели предусмотрены три методики прогнозирования доходной части проекта: а) через оценку объема оказания услуг, б) через доходность с 1 кв. м складской площади, 3) через доходность с 1 паллето-места по категориям клиентов.
Ценовая политика склада: при использовании первой методики прогнозирования доходов определяется ценовая политика (отдельно по видам услуг с указанием планируемого распределения спроса на данные услуги). В финансовой модели можно настроить цены на 20 основных складских услуг, кроме того предусмотрена возможность самостоятельно настроить до 10 дополнительных услуг.
Объем инвестиций в строительство склада: ... млн. руб.
Источники финансирования: собственные средства - 30%, кредит - 70%
Штат: максимальная численность штата - ... человек.
Режим работы склада: круглосуточно, в 4-х сменном режиме по 12 часов через суткиКонцепция проекта является базовой. При необходимости она может быть легко скорректирована под особенности Вашего бизнеса, при этом все финансовые показатели проекта могут быть автоматически пересчитаны при помощи прилагающейся модели (см. далее "Ключевые особенности").
Бизнес план составлен с учетом требований UNIDO, многократно прошел процедуру согласований в кредитных учреждениях России.
Бизнес-план склада разработан в тесном сотрудничестве с действующими руководителями и отраслевыми экспертами.
Финансовые расчеты проведены с использованием Excel-модели, являющейся собственной разработкой компании Inventica.
В финансовой модели предусмотрены три методики прогнозирования доходной части проекта: а) через оценку объема оказания услуг, б) через доходность с 1 кв. м складской площади, 3) через доходность с 1 паллето-места по категориям клиентов. Можно настроить ценовую политику - 20 основных и 10 дополнительных складских услуг.
Предусмотрена возможность сдачи части площадей в аренду с использованием оставшихся для оказания услуг по ответственному хранению и обработке грузов.
Финансовая модель 100% автоматизирована:
• Значения параметров проекта могут быть изменены.
• Общее количество внесенных в финансовую модель параметров - более 500 (месяц и год начала проекта, план-график проекта с указанием продолжительности отдельных этапов, стоимость строительно-монтажных работ, перечень и стоимость объектов инфраструктуры, общая площадь склада и ее распределение по типам помещений, спецификация оборудования и его стоимость, штатное расписание, ценовая политика, структура спроса по видам услуг, сценарии развития ситуации, условия лизинга и кредитования и т.д.).
• Изменение любого из параметров проекта приводит к автоматическому пересчету модели.
• Возможность быстрого пересчета позволяет Вам самостоятельно просчитать различные стратегии и сценарии развития Вашего бизнеса, даже если Вы не владеете основами финансового моделирования и инвестиционного менеджмента.
Таким образом, Вы получаете универсальный инструмент для принятия решений, с помощью которого Вы сможете скорректировать концепцию проекта, подобрав оптимальные значения параметров Вашего будущего бизнеса.Глава 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 11
Суть проекта, описание деятельности 11
Основные цели проекта 13
Направление маркетинговых усилий 14
Конкурентные преимущества проекта 15
Общая стоимость проекта 15
Привлекаемые финансовые средства 15
Финансовые перспективы и основные показатели проекта 16
Глава 2. ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ 17
Организационно-правовая форма 17
Регистрация компании 18
Получение разрешительных документов 19
Глава 3. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ 20
Обзор состояния российской экономики и инвестиционного рынка 20
Российская экономика 20
Инвестиции в недвижимость 22
Распределение инвестиций 24
Тенденции и прогнозы 27
Рынок складской недвижимости России 27
Основные показатели рынка складской недвижимости 27
Предложение 27
Спрос 29
Баланс рынка 31
Ставки аренды 33
Тенденции и прогнозы 34
Рынок складских услуг Московского региона 34
Основные показатели рынка складской недвижимости 34
Предложение 35
Спрос 37
Вакантные площади 40
Коммерческие условия 41
Рынок холодильных складов 43
Тенденции и прогнозы 43
Рынок складских услуг Санкт-Петербурга 44
Основные показатели рынка складской недвижимости 44
Предложение 44
Спрос 45
Вакантные площади 49
Коммерческие условия 50
Тенденции и прогнозы 51
Глава 4. ОБЗОР СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ СКЛАДОМ 53
Отличие WMS от IMS 53
Классификация WMS 54
Системы начального уровня 54
Системы среднего уровня 55
Комплексные системы 56
Конфигурируемые системы 56
Адаптируемые системы 57
Выбор WMS 59
Логистическая модель склада 60
Определение требований к WMS 60
Критерии выбора поставщика WMS 61
Поставщики WMS 61
Тендер. Анализ и сравнение поставщиков 61
Глава 5. ХАРАКТЕРИСТИКИ СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА КЛАССА А 63
Классификация складских помещений 63
Складские помещения класса А+ 63
Складские помещения класса А 64
Складские помещения класса В+ 65
Складские помещения класса В 65
Складские помещения класса С 66
Складские помещения класса D 66
Обоснование выбора класса складского комплекса 67
Характеристики складского комплекса класса А 67
Требование к земельному участку 68
Глава 6. УСЛУГИ СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА 70
Основные услуги 70
Дополнительные услуги 71
Глава 7. МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ 72
Маркетинговые цели проекта 72
Возможные цели реализации проекта 72
Строительство склада с целью его последующей продажи 72
Строительство склада для собственных нужд 72
Строительство склада для последующего оказания складских услуг либо сдачи складских площадей в аренду 73
Цели реализации проекта 73
Выбор местоположения 74
Ценовая политика 74
Стратегия продаж 75
Реклама и продвижение услуг 75
Стратегия в области качества 75
Глава 8. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ЭТАП 77
План-график проекта 77
Покупка земельного участка 79
Получение кредита 79
Предпроектная подготовка 80
Разработка проектной документации 80
Строительство и внутренняя отделка зданий и сооружений 81
Проведение инфраструктуры и установка систем безопасности 85
Закупка и монтаж складского оборудования и спецтехники 87
Внедрение АСУ 89
Маркетинговые расходы 90
Прочие расходы инвестиционного этапа 91
Бюджет расходов инвестиционного этапа 91
Финансирование расходов инвестиционного этапа 92
Глава 9. ОПЕРАЦИОННЫЙ ЭТАП 94
Организационная структура 94
Основные расходы операционного этапа 95
Фонд оплаты труда 95
Коммунальные расходы 95
Расходы по ремонту и обслуживанию складской техники 96
Приобретение расходных материалов 96
Реклама и продвижение 96
Расходы по страхованию здания складского комплекса и оборудования 97
Прочие расходы (общехозяйственные расходы, расходы на телефон/интернет и др.) 97
Операционный бюджет расходов 98
Заемные средства 99
Доходы операционного этапа 100
Оказание услуг по ответственному хранению и обработке грузов 100
Методика расчета доходов 100
Параметры для расчета доходов 101
Сдача в аренду офисных площадей 102
Сценарии развития ситуации 102
Операционный бюджет доходов 103
Структура операционных доходов 103
Глава 10. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 105
Условия и допущения 105
Инфляция 105
Налоговое окружение 105
Отчет о прибылях и убытках 107
Пессимистический сценарий 107
Ожидаемый сценарий 109
Оптимистический сценарий 111
Отчет о движении денежных средств 112
Пессимистический сценарий 112
Ожидаемый сценарий 115
Оптимистический сценарий 118
Прогнозный баланс 121
Пессимистический сценарий 121
Ожидаемый сценарий 122
Оптимистический сценарий 123
Бюджет налоговых платежей 124
Пессимистический сценарий 125
Ожидаемый сценарий 125
Оптимистический сценарий 125
Глава 11. ОЦЕНКА ПРОЕКТА 126
Структура операционных расходов 126
Анализ рентабельности деятельности 126
Пессимистический сценарий 126
Ожидаемый сценарий 126
Оптимистический сценарий 126
Чистая прибыль 127
Пессимистический сценарий 127
Ожидаемый сценарий 128
Оптимистический сценарий 129
Расчет ставки дисконтирования 130
NPV, срок окупаемости и IRR проекта 131
Пессимистический сценарий 131
Ожидаемый сценарий 132
Оптимистический сценарий 134
Точка безубыточности проекта 135
Пессимистический сценарий 135
Ожидаемый сценарий 136
Оптимистический сценарий 137
Стоимость бизнеса 138
Пессимистический сценарий 139
Ожидаемый сценарий 139
Оптимистический сценарий 139
Основные инвестиционно-финансовые показатели проекта 140
Глава 12. АНАЛИЗ РИСКОВ 141
Организационные и управленческие риски 141
Технологические риски 143
Риски материально-технического обеспечения 145
Финансовые риски 147
Экономические и рыночные риски 148
Экологические риски 151
Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) 152
ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ INVENTICA 154
Приложение 1. Расчет стоимости строительства основного здания складского комплекса 156
Приложение 2. Коммерческое предложение на бурение скважины и монтаж водоподающего оборудования 158
Список таблиц
Таблица 1. Сценарии сдачи складских площадей в аренду (в % от max)
Таблица 2. Сценарии сдачи офисных площадей в аренду (в % от max)
Таблица 3. Стоимость основных услуг
Таблица 4. Основные параметры для прогнозирования доходов
Таблица 5. График финансирования проекта (в тыс. RUR)
Таблица 6. Основные инвестиционно-финансовые показатели проекта
Таблица 7. Основные индикаторы рынка инвестиций в недвижимость
Таблица 8. Ключевые сделки 2019 г.
Таблица 9. Основные индикаторы рынка складской недвижимости в регионах РФ
Таблица 10. Объекты, введенные в эксплуатацию в регионах РФ в 2019 г.
Таблица 11. Крупнейшие новые сделки в 2019 г.
Таблица 12. Крупнейшие спекулятивные складские объекты, запланированные к вводу в 2020 г
Таблица 13. Основные показатели московского рынка складской недвижимости, 2017-2019 гг
Таблица 14. Основные складские комплексы, введенные в 2019 г. в Московском регионе
Таблица 15. Крупнейшие новые сделки в Московском регионе в 2019 г.
Таблица 16. Крупнейшие спекулятивные складские комплексы Московского региона, запланированные к вводу в 2020 году
Таблица 17. Основные показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга, 2017-2019 гг
Таблица 18. Ключевые сделки аренды в 2019 в Санкт-Петербурге
Таблица 19. Ключевые проекты, запланированные к вводу в 2020 г.
Таблица 20. Примерный диапазон цен на WMS в зависимости от класса системы
Таблица 21. Бухгалтерские системы (в алфавитном порядке)
Таблица 22. IMS и WMS (в алфавитном порядке)
Таблица 23. Расчет площади земельного участка
Таблица 24. Перечень и стоимость работ по разработке проектной документации
Таблица 25. Стоимость строительно-отделочных работ
Таблица 26. Расчет стоимости мобилизации
Таблица 27. Расчет стоимости устройства полов
Таблица 28. Расчет стоимости устройства внутренних инженерных систем
Таблица 29. Расчет стоимости строительства 1 м2 парковочной зоны
Таблица 30. Расчет стоимости строительства 1 м2 дорожного полотна (с НДС)
Таблица 31. Расчет стоимости деталей конструкции фронтальных стеллажей на 1 000 м2 складских площадей
Таблица 32. Номенклатура специальной складской техники
Таблица 33. Мебель и оборудование для офисных помещений
Таблица 34. Маркетинговые расходы инвестиционного этапа проекта
Таблица 35. Бюджет расходов инвестиционного этапа (без НДС), тыс. руб.
Таблица 36. Финансирование инвестиционного этапа проекта (в тыс. руб.)
Таблица 37. Штатное расписание складского комплекса
Таблица 38. Коэффициенты ежегодной индексации заработной платы
Таблица 39. Нормативы потребления основных видов ресурсов
Таблица 40. Стоимость основных видов ресурсов (с НДС)
Таблица 41. Коэффициенты ежегодной индексации расходов
Таблица 42. Расходы по ремонту и обслуживанию складской техники
Таблица 43. Параметры расходов на рекламу и продвижение
Таблица 44. Операционный бюджет расходов, тыс. руб.
Таблица 45. Пример распределения клиентов при использовании методики №3 прогнозирования доходов операционного этапа
Таблица 46. Коэффициенты ежегодной индексации доходов
Таблица 47. Параметры, используемые при вычислении доходов от оказания услуг по ответственному хранению
Таблица 48. Сценарии развития ситуации
Таблица 49. Операционный бюджет доходов для ожидаемого сценария (без НДС), тыс. руб.
Таблица 50. Темпы инфляции
Таблица 51. Ставки основных налогов
Таблица 52. Прогноз изменения предельной заработной платы, используемой при расчете суммы страховых выплат на период 2018-2028 гг., тыс. руб.
Таблица 53. Ставки взносов в государственные внебюджетные фонды
Таблица 54. Отчет о прибылях и убытках, пессимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 55. Отчет о прибылях и убытках, ожидаемый сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 56. Отчет о прибылях и убытках, оптимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 57. Отчет о движении денежных средств, пессимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 58. Отчет о движении денежных средств, ожидаемый сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 59. Отчет о движении денежных средств, оптимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 60. Прогнозный баланс, пессимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 61. Прогнозный баланс, ожидаемый сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 62. Прогнозный баланс, оптимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 63. Бюджет налоговых платежей, пессимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 64. Бюджет налоговых платежей, ожидаемый сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 65. Бюджет налоговых платежей, оптимистический сценарий (в тыс. руб.)
Таблица 66. Рентабельность деятельности, пессимистический сценарий
Таблица 67. Рентабельность деятельности, ожидаемый сценарий
Таблица 68. Рентабельность деятельности, оптимистический сценарий
Таблица 69. Исходные данные для расчета стоимость собственного капитала
Таблица 70. Расчет WACC (ожидаемый сценарий)
Таблица 71. Расчет NPV (пессимистический сценарий), тыс. руб.
Таблица 72. Расчет NPV (ожидаемый сценарий), тыс. руб.
Таблица 73. Расчет NPV (оптимистический сценарий), тыс. руб.
Таблица 74. Расчет стоимости компании, пессимистический сценарий (тыс. руб.)
Таблица 75. Расчет стоимости компании, ожидаемый сценарий (тыс. руб.)
Таблица 76. Расчет стоимости компании, оптимистический сценарий (тыс. руб.)
Таблица 77. Основные финансовые показатели проекта для трех сценариев развития ситуации
Таблица 78. Изменение ключевых показателей при увеличении сроков инвестиционного этапа на 1 месяц (базовый сценарий)
Таблица 79. Изменение ключевых показателей при превышении инвестиционного бюджета на 1% (базовый сценарий)
Таблица 80. Изменение ключевых показателей при уменьшении плановой доли сданных площадей на 1% (базовый сценарий)
Таблица 81. Изменение ключевых показателей при снижении стоимости услуг на 1% (базовый сценарий)
Таблица 82. Изменение ключевых показателей при ежегодной уплате штрафов за несоблюдение экологических требований и нарушение законодательства в области охраны природы (базовый сценарий)
Таблица 83. Расчет стоимости строительства складского терминала на основе конструкций МС 205.310 с 2-мя антресольными этажами, цены с учетом НДС
Список диаграмм
Диаграмма 1. Распределение инвестиций по регионам, %
Диаграмма 2. Доля иностранных инвесторов в общем объеме инвестиций, %
Диаграмма 3. Распределение инвестиций по количеству и объему сделок в 2019 г., %
Диаграмма 4. Распределение сделок по секторам, 2019
Диаграмма 5. Распределение арендованных и купленных площадей по городам, 2019
Диаграмма 6. Объем вакантных складских площадей в региональных центрах РФ, 2019
Диаграмма 7. Ставки аренды в складских комплексах классов А и B в регионах России, 2019
Диаграмма 8. Динамика объема складских площадей в Московском регионе в спекулятивном и BTS-формате (тыс. м2), 2012-2019 гг.
Диаграмма 9. Распределение объема предложения и спроса складов в 2019 году в Московском регионе, %
Диаграмма 10. Структура спроса по типу арендатора, 2018, %
Диаграмма 11. Распределение арендованных и купленных площадей в Московском регионе по отраслям, 2019 г.
Диаграмма 12. Распределение сделок в Московском регионе по формату, 2018-2019 гг.
Диаграмма 13. Вакантность и ставки аренды в Московском регионе, I квартал 2014 – III квартал 2019 гг
Диаграмма 14. Распределение спроса на качественные складские помещения по регионам, 2019 г.
Диаграмма 15. Распределение арендованных и купленных площадей по секторам в Санкт-Петербурге в 2011-2019 гг.
Диаграмма 16. Структура операционных доходов (ожидаемый сценарий)
Диаграмма 17. Структура операционных расходов (ожидаемый сценарий)
Список графиков
График 1. Реальный рост ВВП России (г/г), %
График 2. Динамика курса валют и стоимости нефти марки Brent
График 3. Динамика инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ, %
График 4. Динамика инфляции и ключевой ставки в странах Европы, %
График 5. Динамика объема инвестиций
График 6. Динамика ставок капитализации в Москве, «прайм»; значение доходности 10-летних гособлигаций, %
График 7. Динамика объема инвестиций по сегментам
График 8. Новое строительство складской недвижимости в регионах РФ
График 9. Динамика строительства складских площадей в регионах РФ, 2014-2019 гг
График 10. Динамика спроса на складские помещения в регионах РФ, 2014-2019 гг
График 11. Динамика вакантности в регионах РФ, 2014 – 2019 гг.
График 12. Уровень вакантных складских площадей (в %), 2012-2019 гг
График 13. Ставки аренды в Московском регионе в 2019 году по направлениям, руб/м2/год без НДС и OPEX
График 14. Динамика ввода, объема сделок и доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, 2007-2019 гг.
График 15. Объем и структура арендованных и купленных площадей по секторам в Санкт-Петербурге в 2019 г.
График 16. Динамика среднего размере сделки в качественных складах Санкт-Петербурга, 2011-2019 гг.
График 17. Доля вакантных площадей в качественных складах Санкт-Петербурга, %
График 18. Ставки аренды в качественных складах Санкт-Петербурга (без НДС и операционных расходов), тыс. руб./м2/год
График 19. Доходы, расходы и чистая прибыль по проекту (пессимистический сценарий)
График 20. Чистая прибыль по проекту нарастающим итогом (пессимистический сценарий)
График 21. Доходы, расходы и чистая прибыль по проекту (ожидаемый сценарий)
График 22. Чистая прибыль по проекту нарастающим итогом (ожидаемый сценарий)
График 23. Доходы, расходы и чистая прибыль по проекту (оптимистический сценарий)
График 24. Чистая прибыль по проекту нарастающим итогом (оптимистический сценарий)
График 25. Денежный поток и NPV нарастающим итогом, пессимистический сценарий
График 26. Денежный поток и NPV нарастающим итогом, ожидаемый сценарий
График 27. Денежный поток и NPV нарастающим итогом, оптимистический сценарий
График 28. Зависимость NPV (без учета выплаты % по кредиту) от объема реализации услуг, пессимистический сценарий
График 29. Зависимость суммарной чистой прибыли от объема реализации услуг пессимистический сценарий
График 30. Зависимость NPV (без учета выплаты % по кредиту) от объема реализации услуг, ожидаемый сценарий
График 31. Зависимость суммарной чистой прибыли от объема реализации услуг ожидаемый сценарий
График 32. Зависимость NPV (без учета выплаты % по кредиту) от объема реализации услуг, оптимистический сценарий
График 33. Зависимость суммарной чистой прибыли от объема реализации услуг оптимистический сценарий
Список рисунков
Рисунок 1. Доля вакантных площадей по направлениям, I-III кв. 2019 г
Рисунок 2. План-график инвестиционного этапа
