Кейс: финансовая модель апарт-отеля на Дальнем Востоке для получения финансирования в ВЭБ.РФ
Обновлено: 7 часов назад
Компания Inventica завершила разработку финансовой модели апарт-отеля на Дальнем Востоке. Проект стал продолжением ранее проведенной работы по гостиничному объекту: в процессе дальнейшей проработки территории инвестор принял решение дополнить гостиничный формат апарт-отелем с продажей части номерного фонда частным инвесторам.
В результате задача вышла далеко за рамки стандартного расчета экономики гостиницы. В проекте необходимо было увязать сразу три финансовые модели: экономику девелопера, требования кредитующего банка и доходность для покупателей инвестиционных апартаментов.
Именно согласованность этих трех уровней во многом определяет жизнеспособность инвестиционного апарт-отеля.
От гостиничного проекта — к инвестиционному апарт-отелю
Новая концепция предполагает создание апарт-отеля на 130 номеров, часть которых реализуется частным инвесторам. После покупки апартаменты могут передаваться в управление оператору и использоваться в составе единого гостиничного комплекса.
Такая схема меняет сам подход к финансовому моделированию.
Для девелопера важно понять, при какой стоимости реализации апартаментов и при каком темпе продаж проект сохраняет необходимую рентабельность.
Для банка — оценить устойчивость денежных потоков, объем необходимого финансирования, долговую нагрузку и способность проекта обслуживать заемный капитал.
Для покупателя апартаментов — увидеть понятную инвестиционную логику: объем первоначальных вложений, потенциальный денежный поток и расчетную доходность.
Поэтому модель должна была не просто показать итоговую окупаемость проекта, а проверить, сходится ли экономика одновременно для всех участников.
Финансовая модель учитывала специфику ОЭЗ
Проект реализуется на территории особой экономической зоны, поэтому одним из важных элементов работы стал учет специальных условий и льгот, применимых к проекту.
В модели были отражены особенности налоговой нагрузки и иные экономические параметры, связанные со статусом территории. Это позволило оценивать проект не по стандартной гостиничной логике, а с учетом реальных условий его реализации.
Одновременно в единой модели были связаны капитальные вложения, график финансирования, поступления от реализации апартаментов, гостиничная выручка, операционные расходы, налоговая нагрузка, обслуживание долга и итоговые показатели эффективности.
Отдельное внимание уделялось сценарному анализу: проверялось, как меняется устойчивость проекта при отклонении ключевых предпосылок — стоимости реализации апартаментов, темпов продаж, загрузки, тарифов и уровня операционных расходов.
Отдельная модель — для покупателей инвестиционных апартаментов
Помимо основной модели проекта Inventica разработала высокоуровневую финансовую модель для внешних инвесторов — потенциальных покупателей апартаментов.
Ее задача — показать экономику вложения уже с позиции частного инвестора: размер первоначальных инвестиций, потенциальный денежный поток от эксплуатации апартамента и расчетную годовую доходность.
Для покупателей были сформированы несколько сценариев, позволяющих оценить, как результат инвестирования может меняться при разных предпосылках по загрузке, тарифам и другим операционным показателям.
При этом принципиально важно, что расчет для покупателя не существовал отдельно от основной модели проекта. Он был связан с реальной операционной экономикой будущего апарт-отеля.
Это позволяет избежать ситуации, когда инвестору показывается привлекательная доходность, которая не подтверждается экономикой эксплуатации объекта.
Экономика девелопера, банка и покупателя должна быть согласована
В инвестиционных апарт-отелях это один из ключевых вопросов.
Проект может быть привлекательным для девелопера, но не проходить по банковским требованиям. Может соответствовать требованиям кредитора, но давать недостаточную доходность покупателям. Или, наоборот, показывать высокую доходность частному инвестору только за счет слишком оптимистичных предпосылок по загрузке и тарифам.
Поэтому финансовое моделирование в таких проектах фактически становится инструментом настройки самого продукта.
Через модель можно определить допустимый уровень инвестиционных затрат, проверить параметры продаж, скорректировать структуру номерного фонда, оценить возможную доходность для покупателей и убедиться, что после реализации апартаментов гостиничная эксплуатация остается устойчивой.
Иными словами, задача модели — найти баланс, при котором проект одновременно:
экономически интересен девелоперу;
соответствует требованиям финансового института;
выглядит понятным и обоснованным инвестиционным продуктом для покупателей апартаментов.
Модель подготовлена для проектного финансирования
Основная финансовая модель была разработана в формате, используемом ВЭБ.РФ для рассмотрения инвестиционных проектов.
Это потребовало детальной увязки инвестиционного бюджета, источников финансирования, операционных денежных потоков, налоговой модели и долговой нагрузки в единой расчетной системе.
После завершения работы финансовая модель была направлена в ВЭБ.РФ в составе материалов для получения кредитного финансирования проекта.
Таким образом, разработанная модель стала не просто расчетом инвестиционной эффективности. Она объединила экономику девелопера, требования банка и инвестиционную логику для конечного покупателя апартаментов, создав единую основу для принятия решений по проекту.
Планируете гостиничный или апарт-проект?
Inventica разрабатывает финансовые модели гостиниц, апарт-отелей и инвестиционных апартаментов — от первичной оценки экономики проекта до модели, подготовленной под требования банков и институтов развития.
Мы помогаем определить оптимальные параметры проекта, проверить устойчивость ключевых предпосылок, оценить доходность для инвесторов, учесть особенности налогового режима и льгот, а также подготовить финансовую модель и бизнес-план для привлечения проектного финансирования и защиты проекта в банке.
Наша задача — не просто рассчитать показатели эффективности, а помочь инвестору понять, при каких условиях проект действительно работает и остается устойчивым для всех его участников.
Комментарии