Разработка концепции отеля и оценка локации
От оценки площадки и туристического спроса — к обоснованным решениям по гостиничному проекту.
Подходит ли выбранная площадка для вашей идеи?
Какая из нескольких локаций перспективнее?
Какой отель будет востребован на этом месте и на какой спрос он может рассчитывать?
Какими должны быть его масштаб, инфраструктура, позиционирование и цены?
Разработка концепции отеля помогает инвестору ответить на эти вопросы. Опираемся на исследование туристического рынка, особенностей территории, поведения гостей и конкурентного предложения.
Оцениваем возможности и ограничения локации, проверяем исходные предпосылки, разрабатываем концепцию гостиницы или гостиничного комплекса либо корректируем уже существующую. Обосновываем формат отеля, номерной фонд, инфраструктуру, ценовое позиционирование и операционные параметры.
Наша задача — помочь инвестору принять взвешенное решение до дорогостоящих стадий проектирования и строительства.
СБЕР • ВТБ • ДОМ.РФ • ТУРИЗМ.РФ • ВЭБ.РФ
ФРП • ОЭЗ • ТОР • ТОСЭР • ПП РФ №141
19
450+
лет на рынке консалтинговых услуг
реализованных проектов
50+
проектов с объемом инвестиций свыше 1 млрд ₽
10 млрд ₽
максимальный объем инвестиций в одном проекте
01 • РЕШЕНИЯ
Какие решения помогает принять концепция отеля
Концепция гостиницы определяет не только привлекательность объекта для будущих гостей, но и его коммерческие перспективы. Поэтому ключевые вопросы инвестору стоит решить до начала проектирования.
Подходит ли площадка для гостиницы?
Оцениваем, насколько локация соответствует идее инвестора, какие возможности открывает территория и какие ограничения могут повлиять на реализацию. Если рассматривается несколько площадок, сопоставляем их рыночный потенциал, преимущества и риски.
i
Результат — не просто описание будущего отеля, а система взаимосвязанных решений, обоснованных анализом рынка и особенностей конкретной площадки.
02 • ВАША СИТУАЦИЯ
Когда стоит заказать разработку концепции гостиницы
01
Есть идея и конкретная площадка
Вы рассматриваете строительство гостиницы, загородного отеля или курортного комплекса на выбранной территории и хотите понять, подходит ли она для вашей идеи.
Оценим потенциал и ограничения локации, целевую аудиторию, конкурентов, реалистичную загрузку и цены. Определим, какие параметры первоначальной концепции отеля стоит сохранить, а какие скорректировать.
02
Есть идея и несколько возможных площадок
Вы выбираете между несколькими участками.
Проведем сравнительную оценку локаций по туристическому потенциалу, структуре спроса, транспортной доступности, конкурентной среде и перспективам развития территории — и покажем, где гостиничный проект перспективнее.
03
Есть площадка, но концепция не определена
У вас есть участок или здание, которое вы рассматриваете под гостиницу, но пока нет понимания, какой формат будет востребован.
Изучим территорию, туристов и конкурентное предложение и предложим формат отеля, номерной фонд, инфраструктуру и позиционирование.
04
Нужно развить действующий отель
Вы планируете реконструкцию, смену позиционирования, расширение номерного фонда или новые услуги.
Оценим рыночный потенциал изменений и поможем обновить концепцию гостиницы.
03 • МЕТОДОЛОГИЯ
Как мы разрабатываем концепцию отеля
Разработка бизнес-концепции начинается с понимания территории и рынка, а завершается параметрами будущего гостиничного продукта и оценкой его коммерческих предпосылок. Состав исследований адаптируем под задачу, доступность информации и стадию проработки.
01
ЭТАП 01 • ПЛОЩАДКА
Оценка локации и ограничений площадки
Изучаем расположение участка относительно туристических центров, транспортных маршрутов и объектов притяжения. Анализируем транспортную доступность, рельеф, природное окружение, видовые характеристики. На основе исходных данных и доступных градостроительных материалов учитываем ограничения, влияющие на формат и масштаб отеля.
НА ВЫХОДЕ
Преимущества площадки, ее ограничения и особенности, которые нужно учесть в концепции.
02
ЭТАП 02 • МАКРОРЕГИОН
Оценка макрорегиона и профиль спроса
ЧТО ИССЛЕДУЕМ
Исследуем туристическую «ДНК» региона: что формирует интерес к территории и как фактически устроен туризм. Изучаем объем и динамику турпотока, объекты притяжения, связность маршрутов и тайминг, сезонность и туристическую инфраструктуру.
Анализируем структуру спроса: основные аудитории, цели и продолжительность поездок, предпочтения и платежеспособность гостей. Определяем ценовой барометр рынка. Отдельно оцениваем перспективы развития территории — новые туристические кластеры и инфраструктурные проекты, способные изменить будущий спрос.
КАК ИССЛЕДУЕМ
Собственные базы данных и базы Росстата, детальная работа с собираемыми первичными данными, мастер-планы развития региона, при необходимости - интервью представителей туристической отрасли региона и модели оценки туристической спроса в регионе
НА ВЫХОДЕ
Понимание того, как работает рынок. В чем драйверы текущего спроса и факторы будушего развития. В чем специфика клиентов на рынке. Какова роль будущего отеля в туристическом продукте региона
03
ЭТАП 03 • КОНКУРЕНТЫ
Анализ текущего предложения гостиничного рынка и глубокий бенчмаркинг
НА ВЫХОДЕ
Понимание текущего уровня гостиничного предложения — базы рынка. Видение свободных ниш, рыночных ограничений по масштабу, потенциальных возможностей позиционирования и факторов усиления концепции проекта.
ЧТО ИССЛЕДУЕМ
Проводим детальный анализ конкурентов (структура рынка, ценовая архитектура рынка, загрузка объектов, качество и инфраструктурная обеспеченность объектов, географические особенности расположения, оценка клиентами). Даем оценку качественного удовлетворения текущего спроса и дефицита номерного фонда. Формируем прогноз спроса на новый номерной фонд с учетом факторов роста туристического рынка в регионе, замещения некачественного предложения и выхода новых гостиниц. Изучаем опыт успешных объектов-аналогов, чтобы интегрировать лучшие инфраструктурные решения в ваш проект и обосновать реальные операционные параметры гостиницы.
КАК ИССЛЕДУЕМ
Официальные базы данных гостиничных объектов, специализированные агрегаторы данных по гостиницам, финансовая отчетность, геосервисы, собственные модели сбора и обработки информации.
04
ЭТАП 04 • КОНТУРЫ ПРОЕКТА
Формирование концепции гостиницы, продуктовой
матрицы отеля
На основе исследо ваний формируем или уточняем концепцию отеля:
/
Определяем формат, категорию и рыночное позиционирование;
/
Продумываем сценарии пребывания гостя в отеле в зависимости от сезона
/
Определяем состав и ориентировочные параметры инфраструктуры: рестораны, SPA и водно-термальные зоны, пространства для мероприятий, спорта и семей ного досуга;
/
Рассчитываем масштаб и структуру номерного фонда;
/
Определяем ключевые преимущества гостиничного продукта.
/
Оцениваем роль дополнительных услуг и определяем самостоятельные источники дохода;
Ищем баланс между привлекательностью отеля для целевой аудитории, объемом инфраструктуры и ограничениями инвестора.
НА ВЫХОДЕ
Продуктовая модель гостиницы — функциональные, количественные и качественные параметры, которые служат основой для технического задания на архитектурное проектирование.
05
ЭТАП 05 • ТАРИФЫ И ПРОГНОЗ ДОХОДОВ
Тарифная политика и прогноз загрузки
Даем рекомендации по средней стоимости номера (ADR) с учетом качества и масштаба проекта, а также принимая во внимание региональную специфику. Прогнозируем динамику загрузки отеля по месяцам, учитывая ярко выраженную сезонность и пиковые нагрузки макрорегиона (от деловых форумов до сезонных туристических потоков), а также УТП создаваемого отеля. Оцениваем доходы от номерного фонда и предпосылки для дополнительной выручки, проверяем согласованность прогнозов с емкостью рынка.
НА ВЫХОДЕ
Обоснованный прогноз загрузки, тарифов и доходов — исходные данные для дальнейших расчетов.
04 • СОСТАВ ДОКУМЕНТА
Что входит в концепцию отеля
Итоговый документ объединяет анализ рынка и территории с рекомендациями по будущему объекту. Конкретный состав и детализация зависят от проекта и согласованного технического задания.
ЭТАП 01
Рыночные предпосылки и потенциал площадки
ТУРИСТИЧЕСКИЙ РЫНОК И СТРУКТУРА СПРОСА
Динамика туристического рынка: развитие туризма в регионе, изменение туристического потока, ключевые факторы роста и ограничения.
Сезонность спроса: распределение туристической активности в течение года, выраженность высоких и низких сезонов.
География туристических потоков: распределение туристов и размещений по городам, курортным зонам и отдельным локациям региона.
Туристический продукт территории: основные объекты притяжения, востребованные маршруты, особенности туристической инфраструктуры и сценарии путешествий.
Структура туристического спроса: основные категории туристов, цели поездок, продолжительность пребывания, предпочтения и потребительские возможности.
ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК И КОНКУРЕНТНАЯ СРЕДА
Территориальная структура предложения: распределение гостиничного номерного фонда по городам, курортным зонам и отдельным локациям.
Структура гостиничного предложения: количество объектов и номеров по категориям, форматам и сегментам размещения.
Конкурентное окружение: характеристики действующих гостиниц, состав инфраструктуры, особенности продукта, сильные и слабые стороны предложения.
Ценовые уровни рынка: стоимость размещения в разных категориях и сегментах гостиниц, ценовые различия между локациями, сезонная динамика тарифов.
Загрузка гостиниц: уровень и сезонность загрузки, различия между сегментами и локациями — в пределах доступности достоверных данных.
Баланс спроса и предложения: оценка ёмкости рынка, выявление потенциального дефицита или избытка гостиничного предложения по локациям, категориям и форматам.
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНА И ТЕРРИТОРИИ
Развитие туристической инфраструктуры: мастер-планы, программы развития туризма, перспективные курортные и рекреационные проекты.
Транспортная доступность: существующие ограничения и планируемые изменения транспортной инфраструктуры, способные повлиять на туристические потоки.
Будущее конкурентное предложение: заявленные гостиничные проекты и перспективы увеличения номерного фонда.
Прогнозные изменения рынка: оценка возможной динамики спроса и конкурентной среды с учётом различной степени определённости планируемых проектов.
ПОТЕНЦИАЛ КОНКРЕТНОЙ ПЛОЩАДКИ
Характеристики локации: положение относительно туристических центров, маршрутов и объектов притяжения, транспортная доступность, природное и градостроительное окружение.
Возможности и ограничения участка: особенности, способные повлиять на формат, масштаб, инфраструктуру и рыночное позиционирование гостиницы.
Рыночный потенциал площадки: оценка её конкурентных преимуществ, возможных целевых аудиторий и перспектив реализации гостиничного проекта.
Сравнение альтернативных площадок: сопоставление рыночного потенциала, конкурентных преимуществ, ограничений и перспектив реализации гостиничного проекта — если инвестор рассматривает несколько локаций.
ЭТАП 02
Разработка бизнес-концепции гостиницы
ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ, ЦЕЛЕВАЯ АУДИТОРИЯ И ГОСТИНИЧНЫЙ ПРОДУКТ
Формат и категория объекта: рекомендации по типу гостиницы, уровню комфорта и рыночному позиционированию с учётом особенностей локации и спроса
Целевые аудитории: определение приоритетных сегментов гостей, их потребностей, мотивов путешествий, продолжительности пребывания и требований к гостиничному продукту.
Роль гостиницы в туристическом продукте региона: взаимосвязь с существующими туристическими маршрутами и объектами притяжения, возможности дополнения регионального предложения или формирования новой точки туристического интереса.
Сценарии пребывания гостей: как будет организован отдых в гостинице и за её пределами, какие туристические активности, услуги и форматы досуга будут востребованы разными аудиториями.
Продуктовое предложение: основные форматы отдыха и дополнительные услуги, соответствующие сценариям пребывания, сезонности и особенностям территории.
Конкурентные преимущества: ключевые особенности и ценностное предложение гостиницы, определяющие её отличие от существующих и перспективных конкурентов.
НОМЕРНОЙ ФОНД
Масштаб гостиницы: обоснование рекомендуемого количества номеров с учётом спроса, ёмкости рынка и особенностей локации.
Структура номерного фонда: категории номеров, их соотношение и целевое назначение.
Основные характеристики: ориентировочные площади, вместимость.
ИНФРАСТРУКТУРА И ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА
Состав инфраструктуры: объекты общественного питания, SPA и wellness, рекреации, спорта, детского досуга, деловые и событийные пространства и другие необходимые функции.
Функциональное наполнение: назначение объектов инфраструктуры, предполагаемый состав услуг и целевые пользователи.
Масштаб и основные параметры: ориентировочная вместимость, площади и функциональные характеристики ключевых объектов.
Роль инфраструктуры: влияние отдельных функций на привлекательность гостиницы и возможности формирования дополнительных источников дохода.
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА И КОММЕРЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ
Ценовое позиционирование: рекомендуемый ценовой сегмент и тарифная политика с учётом категории гостиницы, характеристик продукта и конкурентной среды.
Основные принципы сервиса: предполагаемый уровень обслуживания, форматы питания и предоставления дополнительных услуг с учётом целевой аудитории, категории и особенностей гостиничного продукта.
Прогноз загрузки: ожидаемые показатели загрузки с учётом сезонности, структуры спроса и перспектив развития рынка.
Прогноз ADR: средняя стоимость размещения, сезонная и категорийная дифференциация тарифов.
Структура спроса: основные сегменты гостей, их предполагаемая доля в загрузке и особенности формирования спроса в разные периоды года.
Доходный потенциал: прогнозные показатели выручки от размещения и рыночные предпосылки формирования доходов от дополнительных услуг.
ИТОГОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТУ
Сводные параметры бизнес-концепции: рекомендуемый формат, категория, номерной фонд, инфраструктура, позиционирование и основные операционные показатели.
Возможности и ограничения: ключевые преимущества проекта, выявленные риски и факторы, которые могут повлиять на его реализацию.
Направления дальнейшей проработки: вопросы, требующие уточнения, и исходные параметры для финансового моделирования и архитектурного проектирования.
i
Следующий этап после разработки концепции отеля — финансовое моделирование.
Концепция становится основой для расчета инвестиций, операционной экономики, окупаемости и показателей эффективности. Модель разрабатывается отдельно и при необходимости позволяет уточнить параметры концепции с учетом ограничений бюджета.
05 • ФОРМАТ ОТЧЕТА
Как выглядит результат
Концепция гостиницы оформляется как аналитический отчет-презентация: карты, схемы, диаграммы, сравнительные таблицы и графические материалы наглядно показывают особенности территории, результаты анализа рынка и логику решений.
Такой формат удобно использовать в обсуждении с партнерами, архитекторами, управляющими компаниями и финансирующими организациями.
Материалы — фрагменты выполненных исследований. Конфиденциальные данные заказчиков и расчетные показатели скрыты или изменены.
06 • СЛЕДУЮЩИЕ ШАГИ
От концепции отеля — к инвестиционному решению
Inventica может продолжить работу на следующих этапах. Каждую услугу можно заказать отдельно.
ГОТОВО
Концепция отеля
06 • ПОРТФОЛИО
Наш опыт в гостиничном консалтинге
В нашей практике — маркетинговые исследования, разработка и оценка концепций, финансовые модели и бизнес-планы гостиниц, отелей и курортов в разных регионах России. Проекты отличаются масштабом, расположением, характером спроса и составом инфраструктуры, и для каждого мы исследуем рынок с учетом конкретной инвестиционной задачи.
08 • ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Частые вопросы
Чем бизнес-концепция гостиницы отличается от архитектурной концепции?
Бизнес-концепция определяет, какой отель целесообразно создавать: формат, аудиторию, масштаб, номерной фонд, инфраструктуру, позиционирование и операционные предпосылки. Архитектурная концепция отвечает за пространственную организацию и облик здания, а бизнес-концепция служит для нее исходной основой.
Можно ли заказать оценку уже разработанной концепции отеля?
Да. Проверим рыночные предпосылки, масштаб, позиционирование, номерной фонд и инфраструктуру и подготовим рекомендации по корректировке.
Можно ли использовать концепцию для проектирования?
Да. Результаты используются как исходные данные для технического задания архитекторам и проектировщикам. При этом концепция гостиницы не заменяет архитектурную и проектную документацию.
Сколько стоит разработка концепции гостиницы и какие сроки?
Стоимость разработки концепции отеля — от 300 000 рублей. Цена и сроки работы зависят от масштаба объекта, географии и глубины исследования, количества площадок и необходимой детализации. Окончательные условия определяем после знакомства с задачей и исходными данными.
Какие документы нужны для начала работы?
Для первоначального обсуждения достаточно краткого описания проекта: его расположения, предполагаемого формата, стадии реализации и задач, которые необходимо решить.
В зависимости от состава услуг нам могут потребоваться документы по земельному участку, имеющиеся концептуальные и проектные материалы, сведения о планируемых параметрах объекта, инвестиционном бюджете.
После знакомства с проектом мы формируем индивидуальный перечень исходной информации с учётом задач исследования. Если часть документов пока отсутствует, это не препятствует началу обсуждения — мы поможем определить, какие сведения необходимо подготовить и какие вопросы предстоит уточнить в процессе работы.
Входит ли финансовая модель в разработку концепции?
Нет. Концепция включает анализ рынка, параметры гостиничного продукта и прогнозные предпосылки. Модель в Excel разрабатывается и оплачивается отдельно — она показывает эффективность и окупаемость и помогает уточнить параметры концепции.
Подойдет ли концепция как маркетинговое обоснование для банка?
Да. Результаты исследования и концепции отеля обосновывают рыночные предпосылки при рассмотрении кредитной заявки. У нас большой опыт маркетингового сопровождения гостиничных проектов в Сбербанке, ВТБ, Банке ДОМ.РФ, а также проектов с участием ВЭБ.РФ и Туризм.РФ.
Если финансовую модель готовит команда заказчика, мы можем выступить только маркетинговым консультантом: обосновываем рыночные данные, прогнозы загрузки и тарифов и согласуем ключевые предпосылки, чтобы маркетинг и расчеты представляли единую позицию проекта перед банком.
Готовите ли вы бизнес-план гостиницы для банковского финансирования?
Да. Мы сопровождаем проекты гостиниц полным циклом — от оценки локации и разработки концепции до бизнес-плана и финансовой модели для банка. На этапе банковской экспертизы готовим дополнительные расчеты и пояснения, отвечаем на вопросы специалистов и защищаем проект вплоть до решения кредитного комитета. Состав работ и условия согласуются отдельно.
СВЯЗАТЬСЯ
Обсудим концепцию вашего отеля.
Если вы планируете строительство гостиницы, курортного или загородного комплекса либо хотите оценить уже сформированную идею, расскажите нам о проекте. Изучим исходные данные, уточним задачи разработки концепции и предложим состав работ под стадию и особенности проекта.