В 2019 году было принято несколько федеральных законов, которые существенным образом изменили условия деятельности хостелов на рынке
В соответствии с принятым 15.04.2019 г. Федеральным законом № 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», с 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Для открытия хостела в жилом помещении необходимо перевести помещение в нежилое, при этом должны соблюдаться следующие условия (ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019):
-- п. 2 ст. 22 Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:
если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,
если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,
если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
-- п. 3. ст. 22 Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
При этом, если до июня 2019 года получение согласия всех жильцов на перевод помещения в нежилое не являлось обязательным, то в соответствии с Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части уточнения условий и порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме)» для перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое в орган МСУ собственник теперь обязан предоставить:
-- протокол общего собрания собственников (ОСС), на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен, при этом:
в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме;
в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.
-- письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению (примыкающим к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену и расположенные непосредственно над или под переводимым помещением; в письменном согласии должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника помещения, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение).
Если положения Федерального закона № 59-ФЗ о переводе жилого помещения в нежилое являются теоретически выполнимыми (при наличии конструктивного потенциала помещения) и требуют от инициатора проекта лишь увеличения инвестиционного бюджета (разработка проекта перепланировки, согласование проекта с государственной жилищной инспекцией, органами Роспотребнадзора и противопожарной службой, строительство отдельного входа и пр.), то требование протокола ОСС является серьезным препятствием на пути перевода жилого помещения в нежилое.
Так, сбор 2/3 голосов - это практически невыполнимая задача в многоквартирном доме, треть квартир которого обычно сдается в аренду. Работа с собственниками, проживающими в доме, также потребует недюжинных усилий: проведение рекламной кампании и встреч с советом дома, поиск финансовых решений, компенсирующих возможные неудобства от создания хостела в доме (например, обустройство дворовой территории, установка игровых элементов на детской площадке, замена стеклопакетов у "сложных" жителей и пр.), организация общего собрания собственников жилья, финансирование обходчиков для сбора анкет и пр.
При инвестиционном бюджете в 6-7 млн. руб. на открытие хостела сверхзатраты на перевод жилого помещений в нежилое составят не менее 1 млн. руб. (самая нижняя планка). При этом все усилия могут "сойти на нет", если на итоговом подсчете голосов проведенного ОСС выяснится, что кворум не был набран.
Полное или частичное копирование материалов нашего сайта разрешено только при обязательном указании автора - Inventica - и ссылки на сайт www.inventica.ru
Планируете открыть хостел? Сделайте первый шаг - просчитайте свою идею. • Сколько номеров делать? • Какая вместимость более выгодна? • Какие цены на проживание позволят хостелу окупиться? • Так ли выгодна франшиза?
• Через сколько окупятся мои вложения?
• На каких условиях я смогу привлечь инвестиции? И пр.
Проанализируйте все возможные сценарии с помощью финансовой модели хостела, которую мы создали совместно с участниками рынка. Узнайте запас прочности проекта.