Проект: маркетинговое обоснование строительства загородного отеля в ЦФО

Feasibility studies and marketing analysis for the construction of out-of-town SPA-hotel

Inventica завершила разработку концепции строительства загородного отеля в сегменте staycation.

В последние несколько лет на рынке наблюдается усиление тенденции staycation (отдых вблизи дома), что наиболее актуально для регионов, расположенных рядом с Москвой, где проживает основная аудитория, заинтересованная в staycation отдыхе. Так, например, по данным национального туроператора «Алеан», спрос на отдых в Московской области в 2022 г. вырос на 84% в сравнении с аналогичным периодом 2021 г. 

Сегмент получил активное развитие в пандемию. Staycation создает, с одной стороны, возможность посетить локации неподалеку от дома, с другой, позволяет существенно сэкономить на транспортных расходах и снизить стресс от незапланированных логистических проблем во время поездки.

Разработка концепции объекта — это не только творческий поиск, но и точный инженерно-экономический расчет. В основе нашей работы лежит четкая классификация: мы отделяем безусловный инфраструктурный минимум, без которого объект неконкурентоспособен, от редкого функционального наполнения, которое формирует уникальное торговое предложение (УТП).

Так, успех реализации проекта во многом обеспечивается соблюдением рыночных требований к реализации проекта в выбранном сегменте: расположение, состав и качество инфраструктуры, ценовое позиционирование и прочие параметры, четко соответствующие конкретной категории отеля - 3 / 4 / 5 звезд.

Задача аналитиков Inventica заключалась в формировании рамок рыночного сегмента и удачном вписывании концепции в данные рамки с предложением элементов уникального позиционирования объекта.

Традиционно данная задача предполагает первичное детализированное изучение действующих загородных объектов с определением ключевых параметров функционирования отелей:

• Особенности расположения;

• Площадь объектов;

• Размер номерного фонда и тип средств размещений;

• Состав инфраструктуры объектов;

• Особенности ценообразования: тариф по типам номеров, что входит в тариф, стоимость отдельных услуг, сезонное колебание цены и пр.

• Загрузка объектов;

• Пр.

Далее осуществляется балансировка проекта (финансовой модели) путем синхронизации множества факторов, ключевые из которых:

• Инфраструктурное наполнение: Мы подбираем состав объектов так, чтобы закрыть базовые ожидания целевой аудитории и создать точки дифференциации на рынке. Важно убедиться, что предполагаемый набор инфраструктуры не избыточен для текущего спроса. Это защищает проект от «затоваривания» услугами, которые не будут востребованы целевой аудиторией, и позволяет сфокусировать инвестиции только на тех элементах, которые приносят реальную добавленную стоимость.

  
  

• Инвестиционный бюджет (CAPEX): Мы понимаем, что именно инвестор определяет общие финансовые рамки проекта. Наша задача — вписать оптимальный набор услуг в заданный бюджет, исключая избыточные затраты без потери концептуального смысла.

  
  

• Оптимальный уровень ADR (среднего тарифа): Качество и объем инфраструктуры напрямую определяют ценовое позиционирование объекта. Однако необходимо найти идеальный баланс между сложившейся ценовой конъюнктурой и предложением создаваемого отеля.

  
  

• Прогнозная загрузка (Occupancy) и ее драйверы: 

  Мы не берем усредненные рыночные показатели. Прогноз загрузки нашего объекта строится на основе множества параметров, учитывающих:

  
  

  • Общий уровень насыщенности аналогичного предложения в конкурентном поле локации.  

  • Уникальность инфраструктуры (наличие «якорных» элементов, выделяющих объект из общего ряда).  

  • Качество сервиса и визуальная эстетика, закладываемые в дизайн-проект.  

  • Прямая зависимость загрузки от целевого ADR (среднего тарифа) и эластичности спроса и пр.

    
    

• Экономическая эффективность проекта: проект должен показывать эффективность при реалистичных параметрах доходов и расходов. Кроме того, мы просчитываем проект через призму стресс-тестов: как изменится экономическая эффективность при колебании цен на продукты или снижении покупательной способности в локации. Это дает инвестору понимание границ устойчивости бизнеса.  

---

Планируете реализацию проекта в области гостиничной, торговой, промышленной, складской или жилой недвижимости? Необходимо подробно просчитать проект? Хотели бы перепроверить цифры с учетом спроса в Вашем городе? Подаете документы в банк на получение кредита или в Корпорацию "Туризм.РФ" с целью получения софинансирования процентной ставки? Обратитесь к нам. Мы подготовим полный пакет документов, проведем маркетинговое обоснование проекта, сформируем детализированную финансовую модель, проанализируем чувствительность проекта к различным факторам, вместе с Вами подумаем, как усилить концепцию и нивелировать возможные риски. УЗНАТЬ БОЛЬШЕ