Эволюция форматов, динамика площадей термальных центров Москвы и смещение локаций

Рынок термальных комплексов Москвы переживает этап активной трансформации. Формат, который еще несколько лет назад считался нишевым, сегодня становится одним из главных драйверов развития коммерческой недвижимости.

Динамика площадей термальных центров Москвы показывает неочевидный тренд: рынок переходит к жесткой сегментации форматов, где бок о бок развиваются ультра-компактные городские спа и загородные мега-курорты.

Анализ данных с 2013 года показывает, что развитие термальной индустрии можно разделить на несколько ключевых этапов.

• На ранних стадиях (2013–2019 гг.) девелоперы тестировали нишу осторожно: площади объектов были практически стандартизированы и находились в узком диапазоне 3 800 – 4 000 кв.м.

• В период 2021–2022 гг. произошел резкий скачок: средняя площадь комплексов увеличилась почти вдвое, достигнув 6 892 кв.м.

В 2023–2024 годах мы фиксируем рекордный разрыв между минимальными и максимальными площадями объектов.

Например, в 2023 году при появлении гигантов площадью свыше 11 000 кв.м., на рынок вышли и микро-форматы от 1 500 кв.м. В 2024 году этот тренд сохранился: наряду с комплексами в 7 700 кв.м., активно открываются объекты около 2 000 кв.м.

В 2024 г. на рынок вышли следующие проекты:

• Termoland Ботаническая;

• Termoland Речной вокзал;

• Termoland Физтех;

• Termoland Аэропорт;

• Дворец Тенниса. Лужники с термами;

• GREMM;

• Термопарк в Балашихе;

• Павлинские термы.

Снижение средней площади термальных центров до 4 236 кв.м. в 2024 году — это признак зрелости и гибкости рынка, а не его стагнации. Девелоперы начали внедрять небольшие форматы (от 1 500 до 2 500 кв.м.), которые идеально интегрируются в районные ТЦ в качестве якорей нового типа.

Чем обусловлена диверсификация:

1. Адаптация под торговые центры: Небольшие форматы (1 500 – 2 500 кв.м.) идеально интегрируются в районные ТЦ в качестве якорей нового типа, не требуя колоссальных капиталовложений и сложной инженерной перестройки зданий.

   
   

2. Сегментация аудитории: Девелоперы начали четко разделять проекты на «mass-market» (региональные мега-комплексы за МКАД с уличными зонами) и «boutique/premium» (компактные закрытые спа-клубы премиального уровня в плотной городской застройке).

   
   

3. Оптимизация CAPEX: В условиях меняющейся стоимости заемного финансирования многие инвесторы делают ставку на компактные, но высокомаржинальные концепции с быстрым сроком окупаемости.

Анализ заявленных к реализации проектов на 2025 год показывает, что рынок ждет новый структурный сдвиг. Средняя площадь открываемых объектов совершит резкий скачок, увеличившись более чем в два раза по сравнению с 2024 годом. Этот рост будет обеспечен не равномерным увеличением всех строящихся объектов, а вводом в эксплуатацию колоссальных мега-проектов. Максимальная площадь заявленных комплексов достигнет рекордных 18 900 кв.м. (Termoland Красногорск). Это масштабные загородные резорт-концепции с огромными открытыми зонами, пляжами и расширенной инфраструктурой, требующие значительных земельных участков (преимущественно за МКАД).

При этом тренд на диверсификацию не исчезнет: минимальный порог входа на рынок в 2025 году снизится до 900 кв.м., что говорит о продолжении развития ультра-камерных, бутиковых городских форматов.

Для успешного выхода на рынок сегодня уже недостаточно просто скопировать успешный концепт прошлых лет. Выбор между строительством премиального бутика на 1 500 кв.м. или регионального магнита на 18 000 кв.м. должен определяться исключительно экономическим потенциалом конкретной локации и градостроительными ограничениями.

---

Планируете инвестиции в термальную индустрию?

Принимайте решения, опираясь на фундаментальную аналитику. Компетенции нашей команды позволяют проводить многоуровневые маркетинговые исследования. Мы моделируем потоки, оцениваем емкость локального рынка и помогаем девелоперам определить оптимальный формат и площадь объекта, который принесет максимальную доходность именно на вашем земельном участке.