География расположения термальных комплексов Москвы

Анализ ретроспективных данных позволяет выделить два полярных этапа в развитии столичной индустрии терм.

В период становления рынка (2013–2019 гг.) девелоперы действовали максимально осторожно. 100% всех открываемых комплексов концентрировались в так называемой «золотой середине» — зоне от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД. Это понятная территория с высокой плотностью населения, развитой транспортной инфраструктурой и наличием крупных торговых центров, готовых принять якорных арендаторов.

Однако с 2021 года география расположения термальных комплексов Москвы радикально изменилась. Рынок начал активную сегментацию, и фокус инвесторов сместился на новые территории. Если проследить динамику открытия новых комплексов за последние 10 лет, мы увидим ярко выраженный тренд на децентрализацию.

Около 50% всех новых проектов реализованы за пределами МКАД по состоянию на 2024 год. 

Чем обусловлено смещение девелоперской активности?

1. Экспансия за МКАД (массовый сегмент): Земля в Московской области и на присоединенных территориях значительно дешевле, а участки обладают необходимой площадью для реализации концепции «мега-курорта». Именно здесь открываются гиганты с обширными открытыми зонами, всесезонными бассейнами и пляжами, которые генерируют мощный трафик выходного дня со всего столичного региона.

   
   

2. Кристаллизация центра (премиальная ниша): В 2021 году мы увидели резкий всплеск (25%) интереса к локациям внутри ТТК. К 2024 году эта доля стабилизировалась на уровне 13%. Центр окончательно закрепился за эксклюзивными, камерными проектами. Строить здесь массовые объекты экономически нецелесообразно из-за дефицита и высокой стоимости площадей, поэтому девелоперы делают ставку на высокий чек, премиальный сервис и закрытый клубный формат для аудитории с высокими доходами.

   
   

3. Адаптация срединной зоны: Территория от ТТК до МКАД стабилизировалась на уверенных 40%. Здесь термы продолжают развиваться преимущественно путем реконцепции старых торговых центров, занимая пустующие площади ушедших ретейлеров. Также здесь будут появляться новые районные проекты небольшого масштаба, позиционрующихся и в среднем, и в верхнем ценовых сегментах.

Сегодня на рынке термальных комплексов нет универсальной «идеальной локации». Каждая территориальная зона диктует свою бизнес-модель, свой масштаб и свою стратегию продвижения.

Выбор локации — это выбор бизнес-модели. Строительство комплекса за МКАД потребует мощной маркетинговой стратегии для привлечения трафика издалека, а проект в центре Москвы будет нуждаться в безупречном сервисе для удержания требовательной локальной аудитории в условиях ограниченной площади.

---

Ищете оптимальную площадку для инвестиций или хотите оценить потенциал имеющегося актива?

Успех термального комплекса закладывается на этапе геомаркетингового анализа. Наша компания проводит глубокие исследования локаций: мы оцениваем транспортную и пешеходную доступность, анализируем уровень доходов населения в зоне охвата, изучаем прямых и косвенных конкурентов. Мы предоставим вам точные данные, которые помогут выбрать правильный формат объекта и минимизировать инвестиционные риски.